Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Aracı

Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Nedir?

Değer Artış Kazancı Vergisi Özeti

Satış işlemindeki harç yükünü ayrıca görmek için Tapu Harcı Hesaplama kullanılabilir. Kazancın gelir vergisi yönünü ayrıntılı incelemek için Gelir Vergisi Hesaplama sayfası değerlendirilebilir.

15 Şubat 2024’te 2.000.000 TL’ye alınan bir taşınmazın 15 Ocak 2026’da 3.800.000 TL’ye satıldığını varsayalım. İlgili Yİ-ÜFE değerleriyle endekslenmiş alış bedeli yaklaşık 3.151.308 TL, safi kazanç 648.692 TL olur. 2026 yılı 150.000 TL istisnası düşüldüğünde vergi matrahı 498.692 TL’dir. 2026 gelir vergisi tarifesiyle tahmini vergi 97.147 TL çıkar.

Değer artış kazancı vergisi hesaplama, bedel karşılığında edinilen bir gayrimenkulün beş yıl içinde satılması hâlinde alış maliyetini Yİ-ÜFE ile günceller, gider ve istisnaları düşer ve kalan kazanca gelir vergisi tarifesini uygular. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesine göre edinme tarihinden başlayarak beş yıl geçtikten sonra yapılan satışlar değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmez.

2026 yılı değer artış kazancı istisnası 150.000 TL’dir. Endeksleme yapılabilmesi için satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE değeriyle alıştan önceki ayın değeri arasındaki artışın en az %10 olması gerekir. Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen gayrimenkullerin satışı bu kapsamda vergilendirilmez.

Örnek Hesap

Alış bedeli 2.000.000 TL, alış tarihi 15 Şubat 2024, satış bedeli 3.800.000 TL ve satış tarihi 15 Ocak 2026 olsun.

Alıştan önceki ay Yİ-ÜFE:

Ocak 2024 = 3.035,59

Satıştan önceki ay Yİ-ÜFE:

Aralık 2025 = 4.783,04

Endeks artış katsayısı:

4.783,04 ÷ 3.035,59 = 1,5756541562

Artış %10’u aştığı için endeksleme yapılır.

Endekslenmiş alış bedeli:

2.000.000 × 1,5756541562 = 3.151.308,31 TL

Safi değer artışı:

3.800.000 − 3.151.308,31 = 648.691,69 TL

2026 istisnası:

150.000 TL

Vergi matrahı:

648.691,69 − 150.000 = 498.691,69 TL

2026 tarifesine göre vergi:

190.000 × %15 = 28.500 TL

210.000 × %20 = 42.000 TL

98.691,69 × %27 = 26.646,76 TL

Toplam:

28.500 + 42.000 + 26.646,76 = 97.146,76 TL

Tam sayıyla tahmini gelir vergisi 97.147 TL’dir.

Sonuç Nasıl Yorumlanır?

3.800.000 TL satış bedeliyle 2.000.000 TL alış bedeli arasındaki 1.800.000 TL farkın tamamı vergi matrahı değildir. Enflasyon endekslemesi alış maliyetini 3.151.308 TL’ye yükseltmiş, kazanç 648.692 TL’ye düşmüştür. Yıllık istisna sonrasında vergilenen bölüm 498.692 TL’dir.

Beş yıllık süre yıl hesabıyla değil, edinme ve satış tarihleri arasında takvim günü esasına göre değerlendirilir. Tapuya tescilden önce fiilî kullanım ve teslim bulunan bazı projelerde edinme tarihinin belirlenmesi belgeye göre değişebilir.

En Sık Yapılan Hata

İlk hata, gayrimenkul beş yıl içinde satıldıysa satış bedeli ile tapudaki alış bedeli arasındaki farkın doğrudan vergilendirileceğini düşünmektir. Ekşi Sözlük’teki “değer artışı kazancı vergisi” başlığında kullanıcıların özellikle endeksleme, beş yıllık süre ve alış bedelinin tapuda düşük gösterilmesinin sonraki vergiye etkisini tartıştığı görülür.

İkinci hata, beş yıldan sonraki her satışın koşulsuz biçimde vergisiz olduğunu kabul etmektir. Vergi yazarı Kadir Demirbaş, gayrimenkulün beş yıl içindeki satışında değer artış kazancı kurallarını anlatırken çoklu ve devamlı alım satımların ticari kazanç sayılabileceğini; sürenin tek başına faaliyetin niteliğini çözmediğini belirtir.

Formül ve Değişkenler

Endeks artış oranı:

R = satıştan önceki ay Yİ-ÜFE ÷ alıştan önceki ay Yİ-ÜFE

Endekslenmiş maliyet:

E = A × R

Safi kazanç:

K = S − E − giderler

Vergi matrahı:

M = max(K − İ, 0)

Vergi:

V = M’ye yıllık gelir vergisi tarifesinin kademeli uygulanması

Formülde A alış bedelini, S satış bedelini, R endeks katsayısını, E güncellenmiş maliyeti, İ yıllık istisnayı, M matrahı ve V vergiyi ifade eder.

Neyi Gösterir, Neyi Göstermez?

Hesaplayıcı alış ve satış tarihleri arasındaki beş yıllık süreyi kontrol eder, uygun Yİ-ÜFE değerleriyle maliyeti günceller ve istisna sonrası tahmini vergiyi çıkarır.

Ticari faaliyet sayılabilecek çoklu satışlar, tek taşınmaz kazanç hesabıyla sınıflandırılamaz. Arka arkaya yapılan işlemler, organizasyon, devamlılık ve kazanç amacı ticari kazanç hükümlerini gündeme getirebilir.

Tapudaki alış bedelinin gerçeği yansıtmaması, belgeli iyileştirme giderleri ve satış masrafları da yalnız dört temel girişten kesinleştirilemez.

Gizli Maliyet Notu

Safi kazancın hesabında satıcının üzerinde kalan ve belgelenebilen giderler, ödenen vergi ve harçlar maliyete eklenebilir. Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve taşınmazın değerini artırıcı belgeli harcamaların niteliği ayrı incelenmelidir.

Alış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, satış sırasında endekslenebilecek maliyeti de düşürür. İlk işlemde tapu harcından sağlandığı sanılan tasarruf, sonraki satışta daha yüksek gelir vergisine ve ayrıca düşük beyan riskine dönüşebilir.

Satış Senaryosuna Göre Örnek Maliyet

Senaryo Satış süresi Kazanç durumu Vergi sonucu Yorum 2 milyon alış, 3,8 milyon satış 23 ay Endeksleme sonrası 648.692 TL 97.147 TL Ana örnek Bedel karşılığı edinim, satış zararı 3 yıl Kazanç yok 0 TL İstisna kullanılmasına gerek kalmaz Bedel karşılığı edinim 5 yıldan fazla Mükerrer 80 kapsamı dışında 0 TL Ticari faaliyet ihtimali saklı Miras yoluyla edinim Süreden bağımsız İvazsız edinim 0 TL Değer artış kazancı kapsamında değil

Kaynak ve Dayanak

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesi vergiye tabi değer artış kazançlarını ve beş yıllık süreyi, mükerrer 81’inci maddesi safi kazanç ve Yİ-ÜFE endekslemesini düzenler.

2026 istisna tutarı ve gelir vergisi tarifesi, 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile güncellenmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Beş yıldan sonra satılan ev vergiden muaf mıdır?

Bedel karşılığı edinilmiş tekil taşınmazın beş yıldan sonra satışı değer artış kazancı kapsamında değildir; ticari faaliyet ihtimali ayrıdır.

2026 istisna tutarı kaç TL’dir?

150.000 TL’dir.

Yİ-ÜFE endekslemesi her satışta yapılır mı?

Hayır. Endeks artışının en az %10 olması gerekir.

Miras kalan evin satışında bu vergi çıkar mı?

Miras ve bağış yoluyla edinimler, değer artış kazancı bakımından ivazlı edinim sayılmaz.

Beş yıllık süre hangi tarihten başlar?

Kural olarak edinme tarihinden başlar; tapu tescili, teslim ve özel proje koşulları belgeye göre incelenir.