İnşaat Maliyeti Hesaplama (m²) Aracı

İnşaat Maliyeti Hesaplama (m²) Nedir?

İnşaat Maliyeti Özeti

Örnek Hesap

Toplam inşaat alanı 120 m² ve orta senaryo birim maliyeti 25.000 TL/m² olduğunda ek pay hariç maliyet 120 × 25.000 = 3.000.000 TL’dir. %15 ek pay 3.000.000 × 0,15 = 450.000 TL olur. Orta senaryonun ek pay dahil toplamı 3.000.000 + 450.000 = 3.450.000 TL’dir. Aynı widget düşük senaryoyu 2.760.000 TL, yüksek senaryoyu 4.485.000 TL gösterir.

Sonuç Nasıl Yorumlanır?

Toplam maliyet, seçilen metrekare ve yapı sınıfına göre ön bütçe verir; arsa bedeli ve finansman yükü bu rakama dahil olmayabilir. Birim maliyetlerin resmî yaklaşık değer olması, gerçek müteahhit teklifinin aynı çıkacağı anlamına gelmez. Zemin iyileştirmesi, ruhsat, proje, çevre düzeni ve fiyat artışı bütçeyi en çok saptıran kalemlerdir. Sağlıklı plan için sonuç üzerine ayrı bir beklenmeyen gider payı ve nakit akışı takvimi kurulmalıdır.

Bir inşaat bütçesi tek bir sabit TL/m² değeriyle güvenilir biçimde açıklanamaz. Örnek bir 100 birimlik bütçede kaba yapı 30, ince işler 27, mekanik ve elektrik 23, cephe ve çatı 10, proje-şantiye-risk giderleri 10 birim olarak senaryolaştırılabilir. Gerçek dağılım yapı türüne ve kalite seviyesine göre değişir.

İnşaat maliyeti hesabı, erken aşamada brüt inşaat alanı ve yapı sınıfıyla başlayan, proje geliştikçe ayrıntılı metraj ve keşfe dönüşen bir bütçe yöntemidir.

Net kullanım alanıyla ruhsat ve maliyet hesabında kullanılan brüt inşaat alanı aynı değildir. Merdivenler, ortak alanlar, duvarlar, tesisat şaftları ve bodrum bölümleri toplam alanı artırabilir.

Örnek Hesap

Varsayımsal toplam bütçe:

100 birim

Kaba yapı:

100 × %30 = 30 birim

İnce işler:

100 × %27 = 27 birim

Mekanik ve elektrik:

100 × %23 = 23 birim

Cephe ve çatı:

100 × %10 = 10 birim

Proje, şantiye ve risk:

100 × %10 = 10 birim

Toplam:

30 + 27 + 23 + 10 + 10 = 100 birim

Sonuç Nasıl Yorumlanır?

Bu dağılım piyasa fiyatı değil, bütçenin iş gruplarına nasıl ayrılabileceğini gösteren bir senaryodur. Yüksek kaliteli iç mekanlarda ince işler; gelişmiş iklimlendirme ve otomasyonda mekanik-elektrik payı artabilir.

Kaba yapının bitmesi, toplam maliyetin büyük bölümünün mutlaka tamamlandığı anlamına gelmez.

En Sık Yapılan Hata

En yaygın hata beton, demir ve tuğla maliyetlerini toplayıp yapının toplam maliyeti olarak kabul etmektir. İnce işler, tesisatlar, proje, ruhsat, şantiye ve finansman giderleri dışarıda bırakılır.

Bakanlığın yapı yaklaşık birim maliyetleri resmi işlemler için referanstır; yüklenici teklifi veya gerçek piyasa maliyeti değildir.

Formül ve Değişkenler

Ayrıntılı maliyet:

M = Σ(Qᵢ × Pᵢ) + G + R

Qᵢ miktarı, Pᵢ güncel birim fiyatı, G genel giderleri ve R risk payını ifade eder.

Neyi Gösterir, Neyi Göstermez?

Araç, iş grupları üzerinden ön bütçe senaryosu kurar.

Bağlayıcı yüklenici teklifi, ihale yaklaşık maliyeti veya uygulama keşfi oluşturmaz. Arsa bedeli de ayrıca girilmedikçe toplam yatırım maliyetine katılmaz.

Gizli Maliyet Notu

Zemin etüdü, ruhsat, mimari ve mühendislik projeleri, yapı denetimi, abonelikler, şantiye güvenliği, sigorta, finansman ve gecikme giderleri ayrı bütçelenmelidir.

Senaryoya Göre Örnek Dağılım

Senaryo Kaba yapı İnce işler Mekanik-elektrik Yorum Ekonomik %35 %25 %20 Sade bitiş standardı Orta %30 %27 %23 Ana örnek Üst standart %25 %35 %25 İnce iş payı yüksek

Kaynak ve Dayanak

1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapı yaklaşık birim maliyet tebliğleri. 2. Türkiye İMSAD sektör raporları. 3. Forum dayanağı: müstakil ev maliyeti tartışmalarındaki kaba yapı–anahtar teslim ayrımı.

Net alan mı brüt alan mı kullanılmalıdır?

Ön maliyet hesabında çoğunlukla brüt inşaat alanı gerekir.

Arsa bedeli dahil midir?

Ayrıca eklenmedikçe dahil değildir.

Neden sabit TL/m² yazılmıyor?

Piyasa fiyatları hızlı değiştiği için teknik miktar ve oran yaklaşımı kullanılır.

Kaba yapı toplamın ne kadarıdır?

Yapı türüne göre değişir; sabit bir oran değildir.

En doğru maliyet yöntemi nedir?

Onaylı projeden metraj çıkarıp güncel ve karşılaştırılabilir teklifler almaktır.